访谈录

　　房改十年，中国楼市一片火爆，尤其在近几年，中国房价飙升，老百姓把买房当成了第一要事，北、上、广一线城市的房价甚至超过了伦敦、纽约等国际大都市。尤其最近，一线城市地王频现，而部分的城市的“鬼楼”、“鬼城”又不时出现，在我国当前经济调整的背景下，有关房市的调控政策如何持续，会不会转向？房价是依然快速上涨，还是会像某些专家预言的那样崩盘，房地产的长效调控机制如何出台等，系列问题都是关乎我们每个人生活，也是大家迫切希望知道的答案。

　　今天我们有幸请来了全国政协委员、林达集团董事长李晓林先生，全国政协委员、财政部财科所所长贾康先生，北京市政协委员、中国房地产协会秘书长苗乐如先生和北京市政协委员、万科集团执行副总裁毛大庆先生。

　　主持人：说到房地产，老百姓可能最关心的是房子和房价问题，今年中秋小长假期间，根据中联地产统计中心的数据显示，在全国54座主要城市入载签约量达到了1.9万套，端午小长假也达到了1.09万套，上涨18%，同时截止到今年的9月21号，全国54个主要城市9月份的住宅签约量是16.5万套，比8月份同期16.28万套也有所上涨，中国房地产业现在到底是个什么样的状况，是什么原因让中国房地产走到了今天的现状？

　　苗乐如：我一直参与这方面的工作，就房地产的整个的现状和态势来看，我先来说几点自己的认识。

　　就房地产的整个的现状和态势来看，一方面，房地产进入了后产业时期，根本的问题是要加快推进建立常态下的机制，如果回顾十年来，或者叫近十年来的房地产调控，我个人认为多数都是在房价下谈事情，除2007年的24号文件提出加强保障房建设外，剩下的都是围绕房价下滑采取的一些措施。

　　去年的国务院常务会议上曾提出，抓紧研究制定符合我国国情的，细致配合科学有效的，稳定可预期的房地产政策体系。今年的两会上，政府报告也进一步明确：抓紧完善稳定房价工作责任制度和房地产市场调控政策体系，健全房价市场稳定健康发展长效机制。很显然，纵观我国房地产调控的发展，采取过多的行政色彩和措施有其不得已的一方面，但总的来看也确实形成了一个总结。

　　第二个方面，我认为我们应该看到在十年房地产调控之后，对于房地产市场和房地产行业来说，也是有积极的一些作用和影响。

　　第一，双轨运营的住房供应制度或者叫结构体系，重新得到了确认。住房改革经过多次探索之后，到了1998年出台了23号文件，当时提出来的新型城镇住房，高收入人群是走市场，中收入的靠经济适用住房，低收入人群则是廉租房。实际上这是三分天下，但是停止了实物分配之后，市场得到了极大推动，到2003、2004年的时候，我们的市场发育很快，群众住房问题解决的效果也不好，在这个时候又出台了18号文件，对这个结构进行了调整，调整后的局面是，最低收入者廉租房，中低收入者保障房、经济房，而大部分则是市场房。

　　从我个人的回忆来看，恰恰在这次调整之后，再加上土地招拍挂制度，房价在2004年之后开始年年攀升，在这样的环境下怎么解决群众住房问题？把群众的住房关注点引导到房价上是不是值得研究？解决中低收入群众住房问题靠市场还是手段？2010年中央经济工作会议之后又重新明确，十八大报告也明确指出了双轨制，我认为这是经过十年调控后，解决群众住房问题，推进市场健康发展方面首要的认识。因此我认为在引导解决住房问题上，不应该简单关注房价，在双轨制下更应该关注一下地方政府，关注一下保障房制度是否科学合理，分配又是否公平合理？应该引导大家从逐步的关心房价走向关心需要，但是更多应该关心的是保障房的建设，这是我认为调控当中的进步也好、思索也好。

　　第二个是推动了整个行业和企业的布局，从一二线城市到了三四线乃至到新型城镇的建设投入。

　　第三个是加快了房地产业的发展。其实房地产业不仅是住宅，把房地产业等同于住宅，就好比一个人还没有过青春期，从青春期走到了青春，走过这一阶段，把住宅和商业、旅游地产以及其它住宅和业态综合起来称为房地产业，这才是成熟阶段。房地产开发都是要跟投资人谈，房地产开发要跟金融对接，我觉得这个变化对于我们来说是很重要的。

　　第四，启动了房产税的试点，而且现在温州、鄂尔多斯房地产泡沫已经出现。

　　第五，加快住宅产业化和绿色生态，节地节能这样的建设观念在逐步深入。

　　最后，提升了行业的集中度和企业管理的水平。

　　从整体业态来看是四个方面，我认为总的是持续向好，理性发展的，体现在一个基本面上是回暖转为常态，今年呈现的是正向态势，在波动当中实际上稳中求升。

　　从房地产交易量上看，这是房价的基础，我认为房地产业出现了一个基本的特征——两极分化，从市场来看，一线城市，特别是围绕着住宅，地王频频出现，价格反弹的压力越来越大，但三四线城市，尤其是中西部地区的房地产成交量增长上还是存在着困难。第二个分化是指，整个企业运行的规模也在增加。在500强企业的测评中，前五强的成交量，以万科为例去年是1400亿，开工都是上千万，前十强在400亿以上，前一百强都在50亿以上，这表明行业的集中度也在加强。

　　第二个基本特征是业态细化，保障房从过去的廉租房，到现在有专门的经济适用住房、限价房、公租房，商品房也很多，商业业态也在增多，这是两个基本特征。

　　第三个是基本走势，我个人认为，预期企稳，市场下滑。为什么这么说？一个是中央的态度很明确，特别是7·30中央政治局会议精神，4月17日国务院常务会议也强调了保障房的落实工作，在这种情况下，地方政府、企业还有消费者，包括相关服务的各个方面，对房地产市场和房地产业都应该有一个冷静、全面的看法。

　　第四个特点，建立市场配制和政府保障相结合的制度。今年2月20日的国务院常务会议把握的非常好，反映了一线城市的特征，我国正处于城镇化快速发展的时期，短期内热点城市和中间城市住房供应紧张格局难以根本改变，我认为这个认识是客观的。那么围绕这样一个认识怎么解决问题，既然是供求难以解决，住房紧张怎么办？那就回到前面，通过保障性住房建设来解决群众住房问题，而不是简单靠增加供给，平定房价来解决。

　　因此在这个情况下，国务院常务会议，特别是新一届政府，包括李克强总理在常务会议上强调的落实保障房建设，这是制度上的要求也是现实的需要。

　　此外，房地产业和房地产市场的主要规律要把握好。对它的认识，我个人总结为“四个不”。第一个“不”指的是，大中小城市，东中西部，一二三四线城市，它的发展状态、市场矛盾、价格压力和供需关系都是不平衡的，这也是客观的。第二个是业态的发展，除了住宅之外其它行业的发展。第三个“不”指的是依靠土地财政不可持续。最后一个指的是不可预测，一般性讲，市场因素影响产业发展，但实事求是说，我们的城市建设规划有的时候是落后于我们的决策的，政策随时调整所带来的产业变化、市场变化是难以预测的。

　　主持人：现在网上也在评论“新国五条”，有人说它是良药，也有人说它是一杯苦酒，但是对中国楼市来讲，“新国五条”到底是良药还是苦酒，你们的个人感受有哪些？

　　李晓林：“新国五条”是良药还是苦酒，问题在于现在没人去喝，各地方并没有很好的执行20%的税。事实上，在买房卖房的过程中确实有好多费用没有算进去，中国老百姓没有太多的收入，可能有一些资产性的收入，我想是不是能够把这个问题研究一下再执行，这是我对“新国五条”的一个态度。

　　主持人：希望能得到一些对我们每个人切身有意义的信息。

　　李晓林：一方面，住房保障体系应该尽快完善。这些年我们比较关心的是贫困家庭，实际上有很多公务员、中收入家庭也买不起房，住房保障体系要加强，是要不管哪个阶层都能够住上适合本阶层的房子。过去我们设计经济适用房，北京天通苑这样的房就是比较适合有钱人的，贫困家庭则通过廉租房、政府公屋来解决，不是贫困家庭的可以通过一些小户型以及比较便宜的经济适用房来解决，这应该是首先解决的问题。

　　另一方面，我们关心房价走势，房地产的走势，是不是继续这么走，或者泡沫或者崩盘，争论也不休，尤其是地价推升房价还是房价推升地价，也是争论这么多年，到目前也没有好的结论。

　　主持人：我想问贾康委员一个问题，“新国五条”中大家争议最多的就是20%的税，您一直支持和赞成征收房产税的，你怎么样看待这个20%的税，是否增加了大家的负担，甚至还曝出来好多假离婚逃税，您怎么看？

　　贾康：这个20%的税跟我所主张的通过上海、重庆试点建立一个房产框架其实并不是一个税，后者是一个保有环节的税，而“新国五条”里是交易环节的税，这个框架过去就有，但是各地在这个框架之下有它的变更办法，比如北京好像是说1%到3%，这是一个简便的办法，因为很难拿出证据证明增值部分对应的20%的确切数据究竟是多少。就如苗秘书长所说，有很多的成本很难计算，所以很多地方就按1%去实行，顶多到1.5%，就可以过关，因为那个时候的矛盾并不突出，到现在“新国五条”要严格执行，但并没有给出原来说的简便征收办法的细则，只字未提。另外原来有一个界限，五年持有这是一个很重要的时间界限，你只要5年以上就不适用，现在也不提。我简单评价一下，20%的税严格征收，政策的用意可以理解，它想通过这样一个措施，看似以经济手段去压制二手房炒作，但是第一它没有明确的把细则问题跟着落实。第二，没有考虑在新的阶段上，交易环节的税跟其它环节的税费怎么整合、理顺，并没有配套，结果导致事与愿违，各个地方大家想抢政策细则没有出来的末班车，于是一下子形成井喷式的交易行情，这个交易行情就带来了某些城市听起来很荒唐的离婚潮。在这样一个已经有了这么多年调控经验积累的基础上，这是由于仍然不做配套处理，不把细则和原则一起推出来而造成负作用的一个典型。总体来说，当时我认为可能会带来一系列的误伤，希望各个地方把细则跟着落实，后来看到除了北京有细则，其它地方都不叫细则，有的地方干脆不提，这就说明国五条总结起来教训大于经验，更多的是给我们教训。

　　主持人：不知道四位专家你们有没有买房的经历，尤其是最近一两年，现在据我了解到的市场上买房都采取什么呢？我卖房人要多少钱就是一个总数，这个20%的税最终又加到了买房人的头上。

　　苗乐如：有人买得起，肯定要开房产税，而鄂尔多斯卖都卖不动，它的市场状态不一样，实际上它表现是不一样的，因此简单去说这件事情其实不全面。

　　主持人：也希望各位专家，在以后出台政策的时候如果能参与的话，多为我们老百姓考虑考虑。毛总，万科集团是房地产业的龙头，在交易量也好，拿地数量也好在全国都是遥遥领先者，你作为企业经营者来说，房价越来越高，你们就越高兴，你们拿的工资效益会更好，你怎么看？

　　毛大庆：我先脱离你这个问题谈谈。这次论坛的题目起得很好，“现状和未来的走势”，我就谈谈什么是现状和未来走势。

　　我谈几个方面问题，一个是房地产调控。今年是房地产调控满十周年，从2003年开始，到现在为止真正出现房地产调控学术名词整整十年。从03年到今年一共做过政策性调控43次，四个部委以上联合颁布的文件179个，但很难搞清楚这些文件谁跟谁对上号，有些前言不搭后语，基本上是这个人写完不知道那人在说什么，对上以后就会发现基本上没有调控，就是无法执行的一个调控。我想调控的主观意愿是好的，没有一个主观想调控的人或部门想把这事搞乱，但是这种调法，如今的结果就是没解决任何问题，房价仍然没有解决，居民还是买不起房子。调控的根本问题在于，没有从客户为导向进行调控，比如你弄一堆公租房，但有几个人住在公租房？公租房以后来干什么？

　　十年调控，如此多的文件，有谁说明白了房地产背后的原因？谁促使这件事这么乱？问题也不复杂，我谈几个数，大家一听就明白。这179个文件，第一自然段都有大概这样一些词，叫作针对多少多少个大中城市，我们往往在谈问题时候忽略了这句话，中国房地产，哪有中国房地产的概念，中国680个城市，所有的文件只规定最多写到70个大中城市，那还有610个城市没有文件怎么办，680个城市只管70个城市，怎么能叫中国房地产，所以问题就出在这方面。

　　事实上，这么多年以来，中国房地产有问题，或者说出现供需矛盾，出现各种各样争议的地方就是这70个城市。早年的文件上写36个城市，曾经出现42个城市，48个城市、58个城市、68个城市、69个城市、70个城市，这些数字都出现过，取一个“大中”就是50个城市。这50个城市是什么意思？非常简单，就是行政级别最高的城市，中国城市资源的配备是以行政级别来论断，这是房地产祸根其中的一个。行政级别决定资源配备，这是中国最大的特色，政府参与资源分配，行政级别决定资源配置这是很大的问题。这50个城市里边，除了18个极其发达的地级市以外，32个全是直辖市、计划单列市和省会城市。

　　在过去改革开放前面30年，农村移向城市的人口为3.6亿人，过去十年间城市常住人口新增1.6亿，这1.6亿人是房地产很多压力的来源，这1.6亿人都去了哪儿？90%都去了刚才所说的那50个城市，这50个城市除了32个直辖市、计划单列市和省会之外，另外18个城市只在四个省存在，就是江苏、广州、浙江、福建。所以人的流动是跟着资源在走，我们说点大白话，不要那么多理论——人是活的，人只奔资源去。

　　苗乐和：从资源讲就是买服务，例如上北京买房不光是买房的，还买养老，买为孩子上学。

　　毛大庆：第三个问题，这资源是什么东西？再分析说怎么能改善，要治这病，再往下刨一层，这就是我在06年跟王岐山同志对话时讲过的，像北京这样的城市分析分析，中国还有一把，但北京是问题最突出的。211工程大学110所，北京有24所，中国中学一百强，一共一百个，北京占了35个，上海加北京60个，剩下那么广袤的中国就只有40个。又比如卫生部公布的“活扁鹊”、“活华佗”等著名医生，其中227个都住在北京。还有，两院院士有49.6%在北京，搞科研的人才精英都在北京。再往下说，中国所有的门户网站的总部，除了腾讯等几个个别的，几乎全在北京。此外还有一类人，歌星、大腕、导演、作家，比如莫言、张艺谋等都居住在北京，这代表巨大的文化艺术资源，全中国一年里上殿堂的文艺演出，北京有3千多场，占四分之一。我当时跟王岐山同志说，北京这样的城市在地球上只有一个，因为这是一个强大的政府，一个强大的政党管理的13亿人口的国家的首都，代表了这个城市的资源密集度。在这种状况下，再看房地产，大约就明白了一些道理。刚才我说的50个城市，但凡有房产问题，都具有共同性，比如说成都，成都就是西南地区的微缩，省会城市具有地区最好的资源，这些问题都不能够回避。

　　再看看财税制度。土地一直在攀高，跟两件事有关，一个就是地方政府在推高地价上是有主观意愿的，这是非常清晰的，这跟绩效考核、GDP的考察制度有关。这个又跟什么有关系？跟财税、地方中央有密切关系，所以在这种状态下，让地方政府削弱推高土地价格的意愿在事实上是不现实的。在这种大的宏观背景下，中国房地产问题在于，首先第一个是容纳人口流动的容器，尤其是优质容器太少，这是一个非常朴实和基本的道理。在这个容器的状态下又使得掌握这些容器资源出让权力的政府，当然希望用这些资源尽快换取经济发展和财政收入，这些道理不用经济学原理，基本的观点就可以解释清楚。

　　再看最近的地王问题，它事实上是什么问题？有一个名词叫投资压强，用物理学来解释投资，学过物理的人知道，接触面越大，打下去它越能吸纳这个力量，接触面越小，力道就越大，去年一年全国的土地投入和今年一年的土地投入，今年比去年增长了百分之十几，但是为什么北京、上海、深圳、广州这几个地，地王频生，北京今年一年到现在为止一千多亿，但是你要观察一下，去年这些钱铺在70多个城市，今年则是30个城市。

　　主持人：这也是万科的战略投资计划吗？

　　毛大庆：我们其实没有太变，但是我们发现在我们原来非常占主导地位的城市，正在逐渐丧失主导，为什么？原来大概20家开发商很稳定，好比在这个“池子”里，有20条鱼在这儿唱主角，忽然间从外边游进来一堆大鱼，这些鱼都不知道从哪里来的，然后就100亿、200亿往这些城市扔，但是全国土地投入就多了吗？这意味着，很多城市土地投入就少了，原来60多个地投进这么多的钱，一千亿，现在跑到一半城市投这一千亿，城市的土地压强增大，土地压强一大，土地竞争就更为激烈，土地竞争激烈就必然推高房价预期，所以地王事实上是经济问题，当然也跟政策引导有关系。

　　主持人：万科现在有几年没在北京、上海一线城市买地？

　　毛大庆：像北京，我们仍然有土地储备，因为我们的投资很深厚，每年在北京投这么多，就这么多，但是绝对拿不了地王，只能拿零星挂角的。

　　主持人：人家地王把好地拿走了。

　　毛大庆：他把好地拿走了，但他的投资风险事实上很大，谁拿的地谁自己承担投资风险，各个企业有各个企业的办法，这个无可厚非。但我认为麻烦是出在对市场传导非常错误的预期，这个预期是很可怕的。地王事实上不是永远不破灭的泡沫，地王已经显示出问题。在今年二手房问题上，房价问题上，这个月与上个月相比，70个大中城市中价格下降城市有5个，持平城市有7个，上涨城市有58个，与去年同月相比70个大中城市中，价格下降城市只有两个，上涨有58个。我们说农展馆也罢，其他地方也好，我认为一两块地7万、8万没什么，但是如果说平均北京房价的预期，好比如说房山，可以看得见的2015年到4万，南六环的房价马上3.5万，如果说北京五环周边的房价已经预期到了4万一平米，那你说恐慌性购房它不存在才怪。现在在市场里卖的这一批房子，是两年以前出让的土地，两年以前出让的土地是什么价格水平呢？贵的就是1.2万、1.3万，普通的7、8千块钱。

　　主持人：那作为企业来讲，会跟着水涨船高吗？

　　毛大庆：对，我就要讲这个问题。刚才为什么要谈二手房这个问题，这已经显示泡沫的存在，因为任何的地方的房价像北京这样的，在限购状况下，最终的承受能力一定是有限的，举一个例子，地价从3千到6千，北京市用了5年，大约就是04年到09年间，从6千到1.2万用了多久？只用了两年的时间。从1.2万变2.4万用了多久？半年的时间，现在基本上2.4万的地算是便宜的地，动辄就高达3万，面粉已经3万，你说房价是多少？6万。但是，哪一个老百姓的收入能有这种增长能力，无论你从事什么行业恐怕都没可能跟这种增长率同步。如果说有两三个楼盘达到15万、20万平方米很正常，但如果满地的房子都是5万的话，我认为问题很大，有多少刚需能刚成这样。它已经远远脱离了这个城市的主流消费人群，在脱离主流消费人群消费能力情况下，这种房价事实上对未来来说是很危险很危险。

　　投资压强突然间的变大，然后导致土地竞争迅速提升，其实作为企业来说，很多企业是很盲目的，不要以为企业家对未来了如指掌，他拿地有很多因素，家族投资、资产配置各种各样的原因。但是这些因素加在一起导致的未来房价预期是很可怕的，二手房的问题已经看清楚了，现在已经消化不了，未来大量的人还要住北京，当然现在出北京人也很多，但是我们算了一个账，大概现在进来的人和出去的是1：3，但是这个1很有意思，这个1的素质很高，无论是学历，无论是未来成长发展能力还是他背后所带来的潜在财富产生能力都很高，但纵然是这个结果，他也支撑不了平均5万、6万的房价，所以这个大背景下，可以预期，在未来两到三年内，相当高房价会面临危险。

　　主持人：您觉得面临这个问题的周期有多长？

　　毛大庆：这又是一个更复杂的问题，大概还有8、9年，未来的时候内，我们社会有一次重要的变化，就是人口结构的迅速变化，这个变化是突变，不是渐变。因为我们的出生率，叫作同年龄段人口分布是极其不均匀的，跟国外不一样，会在一个时期内突然间变老，这一段时间的快速增长跟这一批人的年龄贡献是很有关系的，我们都属于为这个30年增长做出了巨大贡献的同年龄段人口，但是这一批人会在同一个时间退出这个舞台。

　　主持人：我听明白了，您的话题更深一层的含义，涉及到人口老龄化。

　　毛大庆：我不主张大家去炒房或者无目的买房，我认为房子多的甚至应该卖了。

　　主持人：那您觉得每家几套房子合适？

　　毛大庆：这个需要自己判断，我认为两套合适，但未来有可能两套都嫌多，两个孩子一结婚，两家人四套房子这种家庭很多。

　　主持人：您说到了土地出让金、地王的问题，现在土地出让金在某种程度上推高了房价，土地出让金5万了，房价盖起来的话就得更高，怎么让土地出让金回归合理化，各位专家有什么好的建议和高招没有？

　　李晓林：关于地价的收入问题，我们现在按的是70年出让金，全被本届政府拿走了，这样的话可持续性特别不好。在政策上，现在没有一个地方政府愿意把地卖便宜。

　　主持人：跟政绩效益挂钩？

　　李晓林：卖得越高越好，他有钱，就可以做一些他需要做的事。地方政府不希望地价便宜，也不希望房价跌。所以大中城市也好，还有现在三四线城市也在按这个模式向前发展。

　　关于地王问题，到底是地价推动房价还是房价推动地价，现在问题很显然，土地价格超过当地房价，不推动才怪，但是地方政府又不愿意降地价，我们前年的提案建议是，在地方政府把土地卖了以后，把土地收入以这块地的年限每年按比例使用，这样解决了它的持续发展问题，另外卖地的冲动性也会压缩。

　　主持人：您的建议是土地出让金要分批使用，那对企业来讲也有一个很好的优惠？

　　李晓林：那不行，政府收土地出让金，我不反对50年、70年一下收走，50年、40年一下收走，我不反对这个。因为我也是企业，我不站这个立场，但是有些企业，有可能信誉不好，70年交土地出让金，可能交两年，把房子卖了以后，就没人交了。我并不反对收的方法，但用的方法应该研究一下，如果70年土地出让金全部拿走，本届政府全部用光，不如分成70年支配，让后续的政府也有钱使，这个城市的发展也有可持续性。这样即便房价炒再高，他用不了这么多，只能用70分之一，第二年还得使这些钱，所以这样我认为可能会好一点。

　　主持人：您的观点是可持续发展，前人栽树后人也可以乘凉。

　　李晓林：否则的话，地总有一天会卖完，总有一天会卖不动，房地产也不会永远这么好。卖不动，地方政府就没有钱可用，实际上地方政府在土地收入上占很大一块财政，现在地方搞高科技、产业比较慢，只有卖地最快，这块地一圈卖了，几十个亿上百个亿拿走了，这是最快的，应该遏制一下。

　　主持人：比如说土地出让金是600亿，我分20年、30年提取，剩下的该怎么管理？

　　李晓林：管钱谁都会管，问题是怎么用钱，我把钱拿走以后怎么用，土地出让金是70年，一下全拿走了，本届政府全给它花了，这不太合理。

　　主持人：把蛋糕分开。

　　李晓林：国外是每年交地价，他们土地私有化，我们是国有化，国有土地出让的，这样的一次收是可以的，别一次花，这就可能会好一点，这就是关于地价问题。

　　主持人：我问一下贾委员，李委员刚才提的这个建议，对房产税有影响吗？

　　贾康：李总这个建议的用意我是充分肯定，因为一下拿到这块地皮所产生的收入是未来40年到70年的土地出让金，在同样渠道上未来40年到70年一分钱也不能拿到，怎么瞻前顾后？用意是好的，但实际上要解决一系列问题，还并不容易解决。第一你得先核清楚，一笔拿到的收入可用的活钱是多少，一个必须要支出的死钱是没办法切成70份的，为什么？这里边首先要解决这个地皮拿到以后，政府在这里边要处理的征地、拆迁补偿等投入，你不可能分成70年去分别投入，另外很多时候根据土地批租以后，政府要解决七通一平的问题，七通一平所有的投入，也必须是一下子出去，不可能拉成70年去做，诸如此类的东西，你加在一起，还有一些现在已经形成政策概念的，就是这里面10%的资金要用于保障房建设，还有地方规定水利设施建设等。这个口径怎么对，五花八门，不一定对得清楚，财政部有过一个统计，地方政府曾经拿到的土地批租收入里边的活钱，不超过四分之一。

　　主持人：就现在全部拿走还不超过25%。

　　贾康：你拿100个亿里边，顶多25个亿是活钱，可以干你自己想干的事，其它都是拆迁补偿七通一平等必须要干的事。

　　李晓林：贾委员说得很专业，我们也考虑这个问题，房地产开发过程中，政府不单纯收地价，后面还收好多钱，卖房过程中还有很多税、费，这些钱就应该去做这些事。这账看怎么算？因为房地产过程中，是政府跟企业一块参与，政府卖地，企业家卖房子，如果按照贾所长说的话，土地是这样算成本，后面一大收入也一块算，那肯定会有一笔钱，这笔钱该怎么可持续去花，否则全用光了。整个房地产成本，工商联有个统计数字是70%，房地产每平方米有70%的钱是政府那边靠土地收入、靠财政各种收入拿走了，这个钱怎么算，绝对不能让本届政府一次全给用光了。

　　主持人：您的建议是一定让土地可持续发展，收入可持续发展。

　　李晓林：房地产发展过程中，得考虑到这个城市的长期发展，这样的话才有可能克制政府去炒地。不能说谁到省里、市里当官，都先弄土地去，都就着土地文章。比如建地铁，这个城市可能根本不需要地铁，根本就不塞车，但政府得有政绩。钱从哪出？从3万亩土地指标里加50万块钱，这个地铁费就出来了，这个钱最后都加到房价上去了，所以地方政府都愿意这么卖地。

　　主持人：专家意见是各不相同也是百家争鸣，我们把现在的时间留给刘委员。

　　刘委员：地价占房价成本是越来越高，几年前没有到这个程度，调控房价首先政府要调控地价，楼面价格，楼面价不降下来，地价怎么能降下来。另外，老百姓关心不是钱政府你怎么管，老百姓关心的是作为开发商应把楼面价降下来，房价比较稳定，稳中有升，政府首先应该调整这方面。

　　苗乐如：在调控当中，都谈到房价怎么让它降下来或者别涨那么快，那么根源问题也涉及到，政府能不能把土地出让金降下来，但是我想，是不是政府把土地出让减下来以后，房价就能降下来？

　　苗乐如：对，所以变成限价，不是按市场去的。所以我想说的第一句话是什么呢？北京的价格是买上去的。第二句话，招拍挂，我个人是有看法的，招拍挂，对价格的影响，不是简单的一块地的问题。北京的地价，刚才大庆同志讲了，04年之后卖的第一块地就是清河华润那块地，当时清河的房价5千上下，结果华润一拿，4200的楼面地价，加上盖房子的钱最起码再加2千，清河房子预期价钱应该是6千，这个地价一出，整个清河的房价就上去了。

　　关键在于清河的房价、地价一飙，德胜门跟着就涨到8、9千，地安门就升到一万多，所以像刚才说到的农展馆的这一拍，达到7万多地价，房价就升到10万，10万一出来之后，周围的楼盘都要在这个标准上调整。所以说招拍挂的作用不是管土地，因为就卖那么点地，但它整个显示了市场价格调整的风向标。

　　第二个问题，房价降下来后怎么保证它不再涨上去？比如政府让利后把成本降下来，但购买能力很强，然后又限价，限价后就涉及到卖给谁，条件是什么呢？我个人的观点是，例如像北京就是购买能力太强，购买能力来自哪儿？来自外来的有钱人。有人曾经讨论说北京房产有泡沫，我认为不是，什么时候这个房价能刹住？全国全世界想上北京来的有钱的这些人都买足了房子之后，只有这一天，在这种情况下，才能解决在座的所有的人的住房问题，不能光解决现在保障条件内的20%。北京保障房应该有多少？我赞成有些专家提的，北京的市场应该是三份，保障房要占三分之一，就新加坡的态度，多数人都要纳到保障，但是保障只能是公租房，也要卖也要有财产的增长，这样的话，这个成本是低的，政府也补上来了，可以限，但限的时候交付的对象跟市场是有区别的。比如现在市场3万，3万买得起吗？你现在也买不起，穷人就更买不起了。等于是买得起的人他应该掏5万，他没掏，给他优惠了，105平的房子，应该卖5万，他省了200万，企业营业额少了200万，结果营业税还少征了，企业利润没了，所得税还少征了，所以这个措施到底该怎么办？所以说成本要降下来，就得采取别的方面来管这个市场，限价的办法应该有对象、有控制。那么市场这块怎么办？也不能不要，市场的价格在保障到位的情况下应放开，在我看来，应该引导人们盯着保障房，问题不是解决20%，而是所有北京市靠市场价格买不起的人，北京市政府都要考虑在内，给出一个买得起的机制，把这两条路分开，大家都安心了。所以我个人的观点是，先引导，把保障房建立完成，最后把市场放开。

　　贾康：我补充一个案例，就在航天桥附近有个楼盘叫钓鱼台7号，宣布一平米能卖30万，结果是群情汹汹，舆论界很气愤，于是管理部门就出面去查成本，查完以后，要求这楼盘每平米只能卖15万，拦腰砍一半，于是大家似乎得到一定的满足，但是结果你想想看，15万谁能买得起，跟一般老百姓没关系，那么谁得到好处呢？顶尖富豪得到好处，本来顶尖富豪要买的房子，拦腰砍一半，他们买房子更顺手，同时政府收入也跟着减少，因为营业额少一半，营业税就得跟着一块落，开发商要交的所得税跟着也得落，政府税收减少以后，建保障房的能力也减少了，到头来谁得到好处呢？事与愿违，老百姓没得到任何好处，实际上老百姓只有潜在的损失。

　　那么我把这个限价推到一般老百姓能买得起的那些房子上，是不是解决问题了呢？也不行。为什么？在供不应求的情况下，你做的限价必然是大家要争夺的对象，老百姓中能买得起的人也千方百计找关系，因为这是配给制，比如过去的自行车票、双人床票就是要拉关系去搞的，这种情况下，如果有关系能搞到这个限价房，它就变成一个有套利空间的状态，什么时候再出手？他按市场价出手，谁能拿到，这个东西是很关键的事，一大堆的不公平就来了，所以这个路走不通的。

　　所以我赞成苗会长所说的，我们要坚决按照十八大所说的双轨统筹。保障轨上，托起底的有效供给赶快做到位，这里边坚决反对在保障轨上给产权房，保障轨上给这种没有产权的以公租房为代表的这种，不要再搞限价房，那种拿了以后就可以出手卖全价的那种房子，带来一大堆凭关系的乌烟瘴气的事情。保障房争取在几年之内，按照现在几千万套，供给出来让低收入阶层，住有所居，政府要做的是规划赶快提高水平，公平竞争的规则要管到位，该收的税你要收，刚才我说到的从开发环节到交易环节到保有环节，全套的税费你要合理化，把这些东西调整好以后，是有支付能力的人行使自己消费者的主权去挑选，在公平竞争中去买房子，这边开发商分析市场以后，行使他的生产自主权，根据市场需要再去提供有效产品，在这样的情况下，房价高一些低一些就不是那么有杀伤力的事情，就不会像这些年被人们认为是核心指标，整个房地产的保障轨跟市场轨合在一起就会成为一个健康状态。

　　主持人：这边的观众有问题请教。

　　观众提问：我一直生活在北京，从95年就开始关注北京房价走势、变化，我特别同意各位专家说的两轨并治的大方向。为什么在北京有那么多人买房，应该是九几年的时候，大量的外地人，山西的、温州的到北京买房的时候没人控制。其实很多人在北京，当时觉得房价不高，当时通州西路园周围从1230块钱卖了6、7年没人买。我现在想说是什么呢？北京很多人买房就像苗总说的是恐慌性买房，他觉得很多钱已经被外地人挣走了，我不买房以后就没机会了。第二个，保障房这一块，像我们很多人已经不想买房了，居者有其屋，并不见得你非要有自有的产权房，你完全可以住一个租来的房子，我们现在有这种想法，但我们现在不敢，为什么？公租房要不就在偏远的地区，要不就是交通不好，设施也不好，房型也不好，什么都不好，要不就是觉得一种低档次的人才能住的经济适用房。我想说的是，政策制定者有些东西其实可以引导大家改变消费理念。又说到房地产房价的问题，现在又有一个趋势我不知道大家注意没有，因为05年之前是住宅类和工建类倒挂，目前是什么倒挂？现在是工建类，很多外地人又在疯抢、狂抢，为什么？很多工建类可以当住宅来用，最简单的就是国贸旁边应该就是万科吧，那个房子不可能是住宅类，但它现在改成住宅类，就有人买。我只说现在这种现象，很多人在利用政策打擦边球，在钻房地产的空子，我现在敢预期，应该在不到三到五年，所谓工建类的酒店类、写字楼类这些东西也有可能会有一个很高的热卖趋势，我只是代表老百姓的观点。

　　毛大庆：我说两句，一个是北京怎么会有这么多人买房子？事实上这个供需矛盾仍然存在，我们现在每年进来新增户口稳稳当当有60万，新增的非户口常驻稳稳当当50多万，这俩加起来有100多万。这100多万，即便两人都组成一个家庭，那也是50万个家庭。现在的北京市场，一手房加二手房，有效供应一年最火爆的年景，这还不是这两年调控状态下，也就20万套房子。在这种状态下，事实上新增的这一批量已经远远不能满足其购房需求，还不要说北京市那些具有房票，还有两套房有一次购买机会的，这些改善性的需要。目前来讲，从有效供应来看，仍然是满足不了实际需要，这是一个我要澄清的东西，为什么还有这么多人，年年还在增加，再加上还有一个数学问题，就是满五年社保和纳税就符合购买资格的外地人，其实逐年在增加。

　　第二个问题，实际上北京的问题代表50个城市的问题，但是50个城市我想告诉大家，很不幸的是这50个城市已经在衰减，很有可能在今后会变成30多个城市，因为现在已经出现了一批，比如说沈阳。沈阳特点典型，现在房子卖不出去，我们估计未来三年就不好卖，政府超量卖地，开工套数逐年在增长，但是人口导入没有增加，这样的城市事实上受制于产业结构，这种城市是没有吸引力的。例如唐山是河北省GDP第一的城市，建成区人口三年只增加了15万人，像这样的城市，GDP再大，房地产也未必会增长，但是这个状态就更加聚焦到了少数的这30多个城市，也就代表着北京这些城市压力未来会越来越大，但是是不是说压力越来越大，房价就无限能上涨呢？在限购的状态下，我一直强调在限购的状态下，事实上不具备没完没了的上涨的态势，北京的限购客观讲执行的是非常坚决的，即便来一个外国大款，如果在北京没有外国人居住证、工作证也是买不了房子的，所以他的购买力来源是很旺盛的，但这一批事实上是以刚需为主的，刚需和炒房子是不一样的，所以我认为，搞大量的保障房、公租房事实上解决不了刚需实际需要，因为刚需人群的看法可能不同，很多刚需的诉求是在北京要有房产，这是他作为一个人生升级过程的一个必备条件。

　　我在北京做校园招聘，去年的时候，一个大学生质问我，我说万科今年关掉10个一线城市的工作岗位，全部把大家引导回家乡去，我们大量开放二三线城市工作岗位，希望你们到那里的万科工作，不要挤在北京了。这学生站起来跟我说，我是贵州某县山里边出来的，我们那50年才出一个上北大的，我到北京来是市长开车给我送到贵阳上飞机的，我来了北京就没想离开北京，毛总我认为您应该到贵阳去，他说你在北京占够了好处，什么都有了，你也成功人士了，我觉得北京的资源该腾给我用了。那么这个状态下，是不是盖很多公租房就能解决这个问题呢？第二，我们的公租房一个很草率的问题，就是随意盲目见缝插针地完成任务去建，最后什么也跟不上，物业管理、教育设施也跟不上。

　　双轨制应是新加坡那样的双轨制，但是前提是需要限购，如果不限购一切都没用。限购的状态下是什么？就是把一定的土地供应，政府就要让利，拿出来建限价的房子，这个限价的房子有一部分是租的，有相当一部分是要卖给他们，但是卖给他们的问题是，他可以享受资产的增值，但是他必须在一个封闭的环境里享受，新加坡限价房就是这样的做法。很多人反对学新加坡，我说现在的实际状况，也只能学新加坡，没有更好的办法。

　　我举一个小例子，当年我在新加坡工作的时候，我是一个外来人口，但是我有个工作证，因为我的收入够低，我就能够买保障性住房，但是我是只能买二手的保障性住房，但如果我再卖的时候，我仍然得回到政府平台上去卖，我跟政府怎么来享受增值？第一个政府控制我的增值指标，政府指定的评估公司，规定我这房子在那个时点上，比原来我买的时候增值多少钱，我只能卖这样的价钱。但如果是我卖的时候，有好多人抢我的房子，我可以选择自由加价，加价部分全部归我，前提是愿意买，这是市场效应，但是政府规定的评估增值部分，我只能分到4成，政府分到6成，所以政府始终在保障房中间不断获利。政府的保障房用地看起来是在一次出让的时候价格低了，但是长时间在获利，这批房子永远在这鱼缸里边为这一群鱼服务，当我的收入达到一定高度，我必须搬离这个保障房，我不搬离也可以，那我将来要交很大的税负去弥补我这么多年住在这里边给政府的损失，所以它这一套系统的制度设计是非常完善的。

　　1965年新加坡宣布独立时李光耀说，60%土地拿出去建保障房。他估计的很明确，因为一个国家和一个城市的GDP的增长速度是一定要超越老百姓的收入增长速度的，如果不超越这国家就没法发展，但是超越之后不能把老百姓甩到“车”外边去，因为是老百姓贡献的GDP。国富但民不强，这就中国现今的状态，要带着穷人一起上车，这是一个非常根本的理念，但我们的房地产制度设计，从1999年实现全市场化之后，事实上我们甩掉了这批人，以至于到今天，这帮人想赶车，赶都赶不上。

　　北京买房子就像赶公共汽车，你错过了上一站，你下一站连乘车的权利都没有，这是普通老百姓的生活状况。北京的事就是50个城市的问题，是中国实体经济不发达和不发展最核心的缩影，中国实体经济如果一直这样下去，那么房地产的争论永远会喋喋不休。但看看国外的情况，美国现在的GDP有效拉动力60%来源于创新和科技，谁还去卖地？我们国家如果不解决这个问题，在十年以后，人口老龄化以后，我们终将被世界抛弃，如果房地产还成为主角的话，房地产将非常危险。

　　贾康：我补充一句，您说的保障房这方面的批评是非常重要的，但不是否定保障房的概念，而是要找到机制。保障房怎么做？一定要找出一套可行的办法，我认为应该看中国人心理，很多的收入夹心层现在要解决的最主要问题就是住房，政府必须建像样子的公租房，在他们入住的同时要有一个协议，住三年五年在里边，谈婚论嫁、生孩子带孩子都可以，以后收入上去了，应该考虑到调整，他可以再出一笔钱，把这个房子变成自己的产权房，这样可以带来很多正面效应。中国不能搞成片的廉租房，廉租房和公租房也很难划清具体界限，例如茅于轼老先生提出的廉租房不给配单独卫生间，从情理上来说社会不接受，虽然经济上是一个很好的设计。我认为应该主打公租房，并且要有一个转换的机制。

　　观众提问：我想提个问题，就问李晓林委员，今年年初的时候，我们20%的重税给一般的市民带来了三个隐忧，一个就是中国房产税会不会发展到像国外那样，以至于大家不堪承受这种重税而把房屋抛弃了，第二个《物权法》70年到期以后是再收费还是说可以自动续期？第三个担忧，一般的中产阶层只能选择住小产权房，但是这些小产权房的命运是什么？

　　李晓林：你提三个问题，其中有一个就是税，现在的交易税，指的是“新国五条”，这个税出台后大家意见很大，包括我本人也提了很多建议，但还需要细化。房产税解决不了我们现在的问题，因为它很少，大家不会因为房产税而赶快抛房。将来推广起来的话，不推广也无所谓，这点税比房产增值要差很多，所以大家不要指望这点房产税遏制炒房。再一个问题就是小户型，我们一直提倡梯级效应，过去提倡我们没有房子的时候先租房，跟家人一块合租，慢慢的买个小房子，最后再改善。我们提倡的梯级效应，现在还应该是这样，就跟坐汽车一样，没有汽车骑自行车，骑自行车不方便，坐公共汽车和地铁。每个人情况不一样，根据你个人成长进步和发展来解决你的住房，不要一下子我要住多好的房子，这是小房子问题。

　　我认为现在最重要的问题就是保障住房，住房保障体系的设计，究竟拿多少地做这个事，好多地方不愿意干这个事，他愿意把这个地高价卖出去以后，拿着钱好干他的事，这也是很大的矛盾。

　　目前来说，房价还会顽固的增长，因为所有的成本包括土地成本都在疯涨。中国房地产的销量也好还是售价也好，整体来说都是向好，北京的房价四环以内就是十万以上，可能用不着一两年就能达到这个情况。

　　提问：我是说小产权，没有证的。

　　李晓林：小产权现在来看是政府行为，政府现在不认小产权，前一段时间还整理了一批小产权，但是也没有得到解决，今后能不能解决？我估计这事很难解决，因为如果没有任何手续，也不交土地出让金，上市场交易的可能性基本没有。

　　提问：我觉得房子问题应该分成两部分，一部分作为投资、作为市场经济运转这是一种，还有一种就是所谓刚需，需要自己住的，这个我认为最重要。现在大多数有意见的人不是炒房子的人，是没有地方住的问题，或者住的费用，按照他的收入来说是很大一部分，于是教育、卫生、饮食方面相应减低了，所以我觉得政府应该在公租房也好，经济房也好，廉租房也好等等这些方面做文章。这不等于是计划经济，新加坡、香港等都是市场经济，可是人家也有严格限制。我们现在把一些经济房、廉租房，盖在一些交通不发达，教育和卫生又没有跟上的地方，人家怎么愿意去？应该把通地铁、通公交的地方盖这些房子，住的人都是在建设北京的过程里起积极起作用的。我看了这么多中央的文件，报纸上登的，还有中央领导的讲话，我都非常同意，非常的拥护，可是老百姓觉得中央政策中央讲话没有一个落到群众身上，老是说听其言观其行，所以我想这个问题还在政府方面。

　　刚刚有同志也提出来了，香港和新加坡执行的很严格，到我们这里，一到下面来，很多公租房，很多经济房变成商品房了等等这些问题，还有不按规定执行，所以我觉得这些问题，中央要下定决心真正要办事，而并不是讲话，而且各级政府要严格执行！

　　主持人：我们这一期委员沙龙主要的问题是对未来房价和未来房地产的展望，我们也请四位嘉宾每人最后发表一下对北京市未来房地产业的展望。

　　毛大庆：我挺同意晓林同志说的，确实是顽固的增长。现在不仅是房价顽固增长，租房也很成问题。所以我真的比较担忧，你现在买房，不让他买，你让人家租，租也租不起，收入里的一大块用在住房上，生活质量大幅度下降。而对于开发商而言，这并不见得是好事，这种状态只会加速行业的灭亡，或者说拐点的到来。拐点的到来，事实上对一个行业没有任何有利的因素，任何一个行业企业都希望它是渐进的平滑的曲线，逐渐的增长，这是健康，国家也是一样，暴涨不会给行业带来优势。只有说短期利益者，我炒一笔钱溜了，但这对行业没有任何希望。

　　在北京房价问题上，我呼吁一下。北京的城市管理，事实上是全世界难度最大的，我很体会我们的书记和市长的难处，但这确实需要一种非常好的智慧，需要下功夫来研究这样的城市的顶层设计问题。北京的问题如果能得到解决或者说能够有一个抓手，对于全国很多这样的城市来说都是一个参考，所以我觉得把智慧的脑袋用在这个问题上，尽快地落到实处，别总是一味的讲话，把事情办好了才行。

　　苗乐如：我就一句话三个意思，第一个关于毛大庆同志的建议，他自己在新加坡生活过，他所说的新加坡的那套东西值得我们去借鉴的。

　　第二层意思，保障房不一定都是公租房，实事求是从经济角度讲，租得起房就应该买得起房，为什么？租房是掏两笔钱，既然掏两笔，为什么买房钱掏不出来？保障房的建设，要看你应该解决什么，应该解决多少，特别是在北京这种情况下，房价这么高，不是所有人都能靠市场买得起的情况下，我们怎么让大家解决住房问题，同时在这个前提下也享受到财产性收入增加。

　　至于封闭管理，这里有需要检讨的东西，我们过去的问题在于很简单的学习香港，买了房子五年可以上市，上市的结果是保障房资源变成了市场资源，个人上市了，然后政府又回来解决新的保障人群，新的房子又会炒得越来越热，为什么我们会有这个结果？因为香港只有北京的十分之一，一千多平方公里，新加坡只有40多平方公里，即便住房挪得再远，公共交通和公共服务是一致的，不存在这个矛盾。北京则不然，挪到五环外公共交通就不行了，社会服务也降低，很多生活成本就上去了，这是需要考虑的。不仅仅是公租房也要考虑到保障房和产权房，这等于享受到改革获利或者说通过财产解决。第三个就是，一定要督促政府把它做实。

　　贾康：北京是中国城镇化历史过程中间中心区的典型，中国现在整体城镇化水平实际不到40%，一度走到70%这个水平才会走入缓慢增长期，这个历史时期里，以北京为代表的中心区域的不动产价格，包括商品房的价格一定是上升曲线，我们要讨论所有事情是在这样一个曲线无法改变的情况下，能不能发展不那么陡峭，另外在上升曲线旁边，确实得到有效供给，另外在曲线演变过程当中不要大起大落，对于疯狂的炒作要让它泡沫化，这是要争论的话题。这后边隐含的判断，比如在五环之内买房，又是自己的钱，没有特别拖累的情况下，就不要犹豫，怕什么？你是自己的钱买了以后可以享受，但是作为政府来说，你一定要理性考虑通盘开发规划和所有的政策调节怎么配套。

　　李晓林：我觉得住房保障和房地产是两码事，想通过房地产解决买不起房方向上肯定是错的，所以我认为房地产本身没有什么可说的，房地产业本身就是一个产业，就是一个产品，按市场规律办，没有问题，关键问题是买不起房怎么解决保障性住房，把这两个问题混在一起，那绝对是方向有问题。

　　主持人：我最后也代表我们广大的工薪层说说我们的愿望，我们的愿望是我们的收入增长速度远远高于快于房价的上涨速度，但愿我们每个人都能住上宽敞明亮的房子，感谢大家对沙龙的关注。