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关于大力发展住房租赁市场的提案

2014-03-14 10:47:31 来源:中国政协传媒网 我有话说
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    房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题,中央采取了一系列措施抑制房价过高过快上涨。随着我国经济发展和城镇化的快速推进,青年职工的住房支付能力不足、外来务工人员居住条件过差等矛盾日益突出。目前社会、公共以及私人都有大量的闲置房资源,但由于缺乏有效的整合,这些资源都不能够充分利用。据统计,德国租赁住房率为58%,自有住房率仅为42%,更多的德国人是选择租房,年轻人中77%是“租房族”,新加坡80%的人口居住在政府组织建设的“组屋”内,日本首次购房人平均年龄为42岁,而我国各大城市的租赁户所占的比例只有18%—25%。大力发展公共租赁住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。

    一、目前房屋租赁市场主要存在以下问题:

    (一)观念问题。“居者有其屋”,“有自己的房才算有家”是中国人长期以来的传统文化思想。同时,有关部门对于房屋租赁市场发展重要性的认识还不足,造成了在当前的住宅市场中普遍存在着重销售轻租赁、忽视住房租赁市场的倾向。

    (二)管理体制不顺。房屋租赁市场的管理涉及面广,需要多个部门的共同合作支持。目前各行政管理部门都各自为政,缺乏协调合作,没有一个统一而健全的管理体制,导致房屋租赁市场发展难以形成合力,管理混乱。

    (三)诚信问题严重。从事房屋租赁业务的中介机构虚假广告,欺骗出租人或承租人;房东违约、乱扣租户押金;租户欠费、损坏房屋相关设备等不诚信行为屡屡发生。租赁市场的这些违规行为对于房屋租赁市场产生巨大的负面影响。

    (四)政策、法规不完善。我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节,对租赁方则没有系统完整的法律法规条文,租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。在发展住房租赁市场中,法律还没有保障租赁住房供应方面的专门规定。法律法规也沒有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比,专门出租售给中低收入家庭。在租赁市场供应房源方靣目前仍大部分是公房租赁,私人租赁住房的比例很低,不足以形成比较活跃的住房租赁市场。现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。在对开发商开发租赁住房来源的政策扶持方面,现行的政策大都是鼓励住房出售的政策,鼓励住房出租的税收和财政补贴政策尚少。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占总费用的比例大,这也很不利于开发商投资租赁房。

    (五)服务水平低。中介机构提供的业务只是单纯地局限于交易的介绍及撮合,对于其他相关服务,如税收缴纳、法律咨询、评估、租赁房屋的维修保养、与银行签订收付租金的协议等,则一概不管,难以提供全方位的服务。很多人拥有多套住房或者一段时间内住房空置,而不选择出租就是因为缺少可以提供全方位服务的中介机构。

    二、大力发展住房租赁市场的建议

    (一)转变传统观念,提高对住房租赁市场的重要意义的认识。

    政府部门应转变观念,提倡住房合理消费,鼓励广大中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场。不能以为发展房地产交易市场,GDP上得快,政绩显著,而住房租赁则管理麻烦,难显政绩。要加大住房市场结构调整力度,加快培育和发展我国住房租赁市场,通过完善住房立法、制定住房发展规划、引导市场建造一定比例的租赁住房等措施对住房发展进行宏观调控管理,促进住房租赁市场加快发展。逐步把我国的住房制度建设成由住房销售市场和住房租赁市场构成的,租售并举,完善规范的市场化住房制度。

    (二)制定优惠政策,积极支持租赁住房的供给和需求。

    政府应制定优惠政策,如对房地产开发商和私人投资经营租赁住房实行优惠财政补贴、税收减免,支持银行以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式,大力支持和鼓励建造和经营租赁住房。拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源,是发展住房租赁市场的现实选择。政府应制定政策,鼓励私房出租,鼓励、支持房地产开发商和私人投资经营租赁住房。通过减免税收等手段,鼓励更多存量房进入租赁市场,切实解决目前普遍存在的手里有闲置房屋的人不愿意出租房屋,低收入群体租不到房、租不起房的实际困难。2010年财政部、国家税务总局颁发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,执行期限暂定三年,现已过期,应继续执行并加以完善。

    (三)加强住房租赁市场法制建设和管理。

    应进一步完善住房租赁市场相关政策法规,加强租赁市场监督管理。应制定完备的住房合同管理及租房租金管理的法律法规,保障租房者合和出租方人的合法权益。应制定维护住房租赁市场秩序的法律法规,合理调控租房租金水平,防止住房租赁非法投机。2010年住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》把廉租住房、经济适用住房建设发展公共租赁住房的主要形式,但在实际操作中,经济适用房往往被过度商业化,不少城市都存在面积过大问题,导致经济适用房以大户型居多,同时存在购买对象界定模糊等诸多问题。而廉租房的覆盖对象仅限于“非农业常住户口”的“城镇最低收入住房困难家庭”,从而导致大量的流动性人口和进城务工的农民工被排除在住房保障体系之外。建议相关政策要进一步细化和完善。

[责任编辑:苏昂(实习)]
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